仮想住宅ローン戦法 — 10年運用複利モデル 完全版

野村信用1.43% × 配当利回り3% × 複利再投資 | 初期投資4,000万円 | 成長率0〜6%シナリオ比較

信用ポジションは現物時価と常に同額。税後CF全額を翌年現物に再投資。信用元本(借入)は負債のため総資産には含まない。

成長率シナリオ比較モデル — 前提条件
0%・2%・4%の株価成長シナリオ別に資産推移を比較。信用常時同額・税引後CF全額再投資。
項目備考
現物株 初期投資額(0年目)4,000.00万円4,000万円
配当利回り(税引前・共通)3.0000%現物・信用(調整金)とも同一
野村証券 信用金利(年率)1.4300%Source: 野村証券 2026/05
配当税率(現物)20.3150%所得税15.315%+住民税5%
調整金税率(信用)20.3150%源泉徴収・配当控除不可
株価成長率(年率・複利)2.0000% 2%は「2%成長 資産推移」シート、4%は「4%成長 資産推移」シートで個別計算
信用ポジション設定ルール現物時価と常に同額株価成長後の時価に合わせて毎年更新
税引後CF再投資先現物株追加購入年間税後CF全額を翌年現物へ
総資産の定義現物株時価のみ信用元本(借入)は負債のため除外
【年間CF計算フロー(各年)】
① 年初 現物時価 × (1+2%) → 株価成長後時価
② 成長後時価 × 3% × (1−20.315%) → 現物配当手取り
③ 成長後時価 × 3% × (1−20.315%) − 成長後時価 × 1.43% → 信用ネット損益
④ ②+③ = 年間税後CF → 全額現物株に再投資
⑤ 成長後時価 + 年間CF = 年末現物時価(翌年へ繰越)
【損益分岐・実効利回り確認】
信用 損益分岐利回り(税前)1.7946%この値を上回れば信用は純利益
現物 税引後配当利回り2.3906%
信用 調整金手取り利回り(税後)2.3906%
信用 ネット利回り(税後-金利)0.9605%プラス→毎年追加CF発生
合算 実効年間CF利回り(現物元本比)3.3511%税後CF÷現物時価
総合 実質年次リターン(成長+CF)5.3511%株価成長2%+CF利回りの合計

総資産推移(万円)。全シナリオ:信用常時同額+複利再投資。点線(オレンジ)は現物のみ4%成長の参考値。

信用元本(D列)は借入・負債。参考表示のみ。総資産=現物株時価のみ。年間税後CF全額を翌年現物に再投資。

2%株価成長モデル — 10年資産推移
総資産=現物株時価のみ(信用元本は負債) 株価が毎年2%成長し、配当+信用ネット損益を全額再投資
オレンジ列(C列)は信用元本(借入・負債)。参考表示のみ。総資産(M列)には含めない。
年末年初
現物時価
株価2%
成長後時価
信用元本
(借入・負債)
現物
配当(税前)
現物
配当(税後)
信用
調整金(税前)
信用
調整金(税後)
信用
金利コスト
信用
ネット損益
年間
税後CF
CF再投資後
現物時価
総資産
(現物時価)
現物のみ
複利比較
信用活用
超過リターン
0年目4,000.00万円4,000.00万円4,000.00万円4,000.00万円4,000.00万円4,000.00万円0
14,000.00万円4,080.00万円4,080.00万円122.40万円97.53万円122.40万円97.53万円58.34万円39.19万円136.72万円4,216.72万円4,216.72万円4,177.53万円39.19万円
24,216.72万円4,301.06万円4,301.06万円129.03万円102.82万円129.03万円102.82万円61.51万円41.31万円144.13万円4,445.19万円4,445.19万円4,362.95万円82.24万円
34,445.19万円4,534.10万円4,534.10万円136.02万円108.39万円136.02万円108.39万円64.84万円43.55万円151.94万円4,686.04万円4,686.04万円4,556.59万円129.45万円
44,686.04万円4,779.76万円4,779.76万円143.39万円114.26万円143.39万円114.26万円68.35万円45.91万円160.17万円4,939.93万円4,939.93万円4,758.83万円181.10万円
54,939.93万円5,038.73万円5,038.73万円151.16万円120.45万円151.16万円120.45万円72.05万円48.40万円168.85万円5,207.58万円5,207.58万円4,970.04万円237.54万円
65,207.58万円5,311.74万円5,311.74万円159.35万円126.98万円159.35万円126.98万円75.96万円51.02万円178.00万円5,489.74万円5,489.74万円5,190.63万円299.11万円
75,489.74万円5,599.53万円5,599.53万円167.99万円133.86万円167.99万円133.86万円80.07万円53.79万円187.65万円5,787.18万円5,787.18万円5,421.01万円366.17万円
85,787.18万円5,902.92万円5,902.92万円177.09万円141.11万円177.09万円141.11万円84.41万円56.70万円197.81万円6,100.74万円6,100.74万円5,661.62万円439.12万円
96,100.74万円6,222.75万円6,222.75万円186.68万円148.76万円186.68万円148.76万円88.99万円59.77万円208.53万円6,431.28万円6,431.28万円5,912.90万円518.38万円
106,431.28万円6,559.91万円6,559.91万円196.80万円156.82万円196.80万円156.82万円93.81万円63.01万円219.83万円6,779.74万円6,779.74万円6,175.33万円604.40万円
10年合計1,569.91万円1,250.99万円1,569.91万円1,250.99万円748.33万円502.66万円1,753.65万円
【10年後 資産サマリー】
10年後 総資産(現物時価)6,779.74万円
10年後 信用元本(借入残高・負債)6,559.91万円
初期投資4,000万からの増加額2,779.74万円
現物のみ複利再投資 10年後(2%成長・信用なし)6,175.33万円
信用活用による超過リターン(10年後)604.40万円
前回モデルとの差(0%成長→2%成長)1,217.99万円
10年間 税後CF累計1,753.65万円

信用元本(D列)は借入・負債。参考表示のみ。総資産=現物株時価のみ。年間税後CF全額を翌年現物に再投資。

4%株価成長モデル — 10年資産推移
総資産=現物株時価のみ(信用元本は負債) 株価が毎年4%成長し、配当+信用ネット損益を全額再投資
オレンジ列(D列)は信用元本(借入・負債)。参考表示のみ。総資産(M列)には含めない。
年末年初
現物時価
株価4%
成長後時価
信用元本
(借入・負債)
現物
配当(税前)
現物
配当(税後)
信用
調整金(税前)
信用
調整金(税後)
信用
金利コスト
信用
ネット損益
年間
税後CF
CF再投資後
現物時価
総資産
(現物時価)
現物のみ
複利比較
信用活用
超過リターン
0年目4,000.00万円4,000.00万円4,000.00万円4,000.00万円4,000.00万円4,000.00万円0
14,000.00万円4,160.00万円4,160.00万円124.80万円99.45万円124.80万円99.45万円59.49万円39.96万円139.41万円4,299.41万円4,299.41万円4,259.45万円39.96万円
24,299.41万円4,471.38万円4,471.38万円134.14万円106.89万円134.14万円106.89万円63.94万円42.95万円149.84万円4,621.22万円4,621.22万円4,535.72万円85.50万円
34,621.22万円4,806.07万円4,806.07万円144.18万円114.89万円144.18万円114.89万円68.73万円46.16万円161.06万円4,967.13万円4,967.13万円4,829.92万円137.21万円
44,967.13万円5,165.81万円5,165.81万円154.97万円123.49万円154.97万円123.49万円73.87万円49.62万円173.11万円5,338.92万円5,338.92万円5,143.19万円195.73万円
55,338.92万円5,552.48万円5,552.48万円166.57万円132.73万円166.57万円132.73万円79.40万円53.33万円186.07万円5,738.55万円5,738.55万円5,476.79万円261.76万円
65,738.55万円5,968.09万円5,968.09万円179.04万円142.67万円179.04万円142.67万円85.34万円57.33万円200.00万円6,168.09万円6,168.09万円5,832.02万円336.07万円
76,168.09万円6,414.81万円6,414.81万円192.44万円153.35万円192.44万円153.35万円91.73万円61.62万円214.97万円6,629.78万円6,629.78万円6,210.30万円419.48万円
86,629.78万円6,894.97万円6,894.97万円206.85万円164.83万円206.85万円164.83万円98.60万円66.23万円231.06万円7,126.03万円7,126.03万円6,613.11万円512.92万円
97,126.03万円7,411.07万円7,411.07万円222.33万円177.17万円222.33万円177.17万円105.98万円71.19万円248.35万円7,659.42万円7,659.42万円7,042.05万円617.37万円
107,659.42万円7,965.80万円7,965.80万円238.97万円190.43万円238.97万円190.43万円113.91万円76.52万円266.94万円8,232.74万円8,232.74万円7,498.81万円733.93万円
10年合計1,764.31万円1,405.89万円1,764.31万円1,405.89万円840.99万円564.90万円1,970.80万円
【10年後 資産サマリー(4%成長)】
10年後 総資産(現物時価)8,232.74万円
10年後 信用元本(借入残高・負債)7,965.80万円
初期投資4,000万からの増加額4,232.74万円
現物のみ複利再投資 10年後(4%成長・信用なし)7,498.81万円
信用活用による超過リターン(10年後)733.93万円
10年間 税後CF累計1,970.80万円

信用元本(D列)は借入・負債。参考表示のみ。総資産=現物株時価のみ。年間税後CF全額を翌年現物に再投資。

6%株価成長モデル — 10年資産推移
総資産=現物株時価のみ(信用元本は負債) 株価が毎年6%成長し、配当+信用ネット損益を全額再投資
D列(信用元本)は借入・負債。参考表示のみ。総資産(M列)には含めない。
年末年初
現物時価
株価6%
成長後時価
信用元本
(借入・負債)
現物
配当(税前)
現物
配当(税後)
信用
調整金(税前)
信用
調整金(税後)
信用
金利コスト
信用
ネット損益
年間
税後CF
CF再投資後
現物時価
総資産
(現物時価)
現物のみ
複利比較
信用活用
超過リターン
0年目4,000.00万円4,000.00万円4,000.00万円4,000.00万円4,000.00万円4,000.00万円0
14,000.00万円4,240.00万円4,240.00万円127.20万円101.36万円127.20万円101.36万円60.63万円40.73万円142.09万円4,382.09万円4,382.09万円4,341.36万円40.73万円
24,382.09万円4,645.01万円4,645.01万円139.35万円111.04万円139.35万円111.04万円66.42万円44.62万円155.66万円4,800.67万円4,800.67万円4,711.85万円88.82万円
34,800.67万円5,088.71万円5,088.71万円152.66万円121.65万円152.66万円121.65万円72.77万円48.88万円170.53万円5,259.24万円5,259.24万円5,113.96万円145.28万円
45,259.24万円5,574.79万円5,574.79万円167.24万円133.27万円167.24万円133.27万円79.72万円53.55万円186.82万円5,761.61万円5,761.61万円5,550.38万円211.23万円
55,761.61万円6,107.31万円6,107.31万円183.22万円146.00万円183.22万円146.00万円87.33万円58.66万円204.66万円6,311.97万円6,311.97万円6,024.05万円287.92万円
66,311.97万円6,690.69万円6,690.69万円200.72万円159.94万円200.72万円159.94万円95.68万円64.27万円224.21万円6,914.90万円6,914.90万円6,538.14万円376.76万円
76,914.90万円7,329.79万円7,329.79万円219.89万円175.22万円219.89万円175.22万円104.82万円70.41万円245.63万円7,575.42万円7,575.42万円7,096.11万円479.31万円
87,575.42万円8,029.95万円8,029.95万円240.90万円191.96万円240.90万円191.96万円114.83万円77.13万円269.09万円8,299.04万円8,299.04万円7,701.69万円597.35万円
98,299.04万円8,796.98万円8,796.98万円263.91万円210.30万円263.91万円210.30万円125.80万円84.50万円294.80万円9,091.78万円9,091.78万円8,358.95万円732.83万円
109,091.78万円9,637.28万円9,637.28万円289.12万円230.38万円289.12万円230.38万円137.81万円92.57万円322.95万円9,960.24万円9,960.24万円9,072.30万円887.94万円
10年合計1,984.22万円1,581.12万円1,984.22万円1,581.12万円945.81万円635.31万円2,216.43万円
【10年後 資産サマリー(6%成長)】
10年後 総資産(現物時価)9,960.24万円
10年後 信用元本(借入残高・負債)9,637.28万円
初期投資4,000万からの増加額5,960.24万円
現物のみ複利再投資 10年後(6%成長・信用なし)9,072.30万円
信用活用による超過リターン(10年後)887.94万円
10年間 税後CF累計2,216.43万円

全シナリオ共通:信用常時同額・税後CF全額再投資。「現物のみ参考」は4%成長・信用なしのベンチマーク。

成長率シナリオ別 資産推移比較(総資産=現物株時価のみ)
(A)6%成長 (B)4%成長 (C)2%成長 (D)0%成長 — 全シナリオ:信用常時同額・税引後CF全額再投資
年末(A) 6%成長
+信用+複利
(B) 4%成長
+信用+複利
(C) 2%成長
+信用+複利
(D) 0%成長
+信用+複利
現物のみ保有
(参考・4%成長)
(A)-(D)
成長6%vs0%
(A)-(C)
成長6%vs2%
(A)-(B)
成長6%vs4%
0年目4,000.00万円4,000.00万円4,000.00万円4,000.00万円4,000.00万円000
14,382.09万円4,299.41万円4,216.72万円4,134.04万円4,160.00万円248.04万円165.36万円82.68万円
24,800.67万円4,621.22万円4,445.19万円4,272.58万円4,326.40万円528.09万円355.48万円179.45万円
35,259.24万円4,967.13万円4,686.04万円4,415.76万円4,499.46万円843.48万円573.20万円292.11万円
45,761.61万円5,338.92万円4,939.93万円4,563.73万円4,679.43万円1,197.88万円821.68万円422.69万円
56,311.97万円5,738.55万円5,207.58万円4,716.67万円4,866.61万円1,595.30万円1,104.38万円573.42万円
66,914.90万円6,168.09万円5,489.74万円4,874.73万円5,061.28万円2,040.17万円1,425.16万円746.81万円
77,575.42万円6,629.78万円5,787.18万円5,038.09万円5,263.73万円2,537.33万円1,788.24万円945.64万円
88,299.04万円7,126.03万円6,100.74万円5,206.92万円5,474.28万円3,092.12万円2,198.30万円1,173.01万円
99,091.78万円7,659.42万円6,431.28万円5,381.41万円5,693.25万円3,710.37万円2,660.49万円1,432.35万円
109,960.24万円8,232.74万円6,779.74万円5,561.74万円5,920.98万円4,398.49万円3,180.50万円1,727.50万円